房地产估价师《案例与分析》历年试题4

某房地产估价机构接受委托，评估位于某历史文化街的沿街小型商铺的市场价值。该商铺形状方正，权利状况完整。注册房地产估价师张某对该商铺进行实地查勘后，拟选用市场法作为主要的估价方法，但仅搜集到A、B、C、D四个交易实例。实例A交易时带有3年尚未到期的租约，合同租金明显低于市场租金;实例B系兄弟之间转让;实例C系相邻商铺的业主购买后扩大经营规模;实例D平面形状为“L”形，系业主将原为矩形的商铺临街面二分之一宽度、三分之一深度的部分转让给某银行安装自动取款机所致。除以上情况外，四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性。

【问题】

1.四个交易实例是否可以选作可比实例?

2.四个交易实例中若有可以选作可比实例的，应如何对它们的成交价格进行修正或者调整?

【正确答案】

1.本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

四个交易实例与估价对象均具有较好的可比性，可以选作可比实例，但要进行可比实例系数修正。

参见教材P107。

2. 本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。

需要进行的修正和调整：

1)实例A，要用市场租金，对实例A合同租金价格进行调整，应调高达到市场租金标准。

2)实例B，属于利害关系人之间的交易，价格低于正常市场价值，需要进行交易情况修正，将价格调高。

3)实例C，相邻房地产的合并交易，价格高于正常市场价值，也是需要进行交易情况修正，将价格调低。

4)实例D，房地产形状是L形，需要进行房地产状况修正，将增加的价格部分调低。

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