浅论房地产市场波动与估价机构的风险防范

全球金融危机对房地产市场产生了巨大冲击，全球房地产市场经历了一个像坐过山车一样剧烈的波动行情。中国的房地产市场在金融危机影响下，先是价格一路不断下滑，继而美国、欧盟等经济体大量发行钞票造成了人们的预期通货膨胀心理，为了保值，大量资金拥入房地产市场，导致房地产价格不断攀高而被刷新，如此不稳定的房地产市场波动给估价机构带来了巨大的风险。因此，在房地产市场波动的情况下，估价机构只有准确识别和正确防范好各种风险，才能使估价机构在竞争激烈的市场中有更大的发展空间。

一、精确分析房地产市场行情与发展趋势

房地产价值的变化是不可避免且是持续不断的，但这种变化的过程是循序渐进且又不易识别的。房地产当前的价格通常不是基于其历史价格或建造成本，而是取决于市场参与者对未来收益的预期。同时，社会、经济、政府和环境等因素的变化都会改变房地产的价值。市场交易的活跃与停滞，将影响房地产的供给和需求，进而影响每宗房地产的价值。房地产估价机构总是极力要求估价师试图找出房地产市场中影响房地产价值的现有和潜在的变化因素，但这种努力总是极其困难的。因此，精确分析房地产市场行情，努力把握好市场发展的趋势，是估价机构在风险防范时要求估价师必须做好的重要工作。虽然房地产市场具有区域性，但时刻关注联系日益密切的全球经济影响下的房地产市场大行情，对本国、本地区市场行情的把握程度将产生重大影响。

二、准确识别房地产市场波动时的各种潜在风险

一个优秀的估价机构应该具有准确识别估价风险的能力。在房地产市场波动时，必须认真分析估价项目中可能存在的风险，只有正确判断出可能存在的风险，才能更好的去规避风险。房地产评估机构的风险可归纳为两类风险：一类为外部风险，来源于房地产估价机构和评估师自身以外的风险，如政策改变、市场突变等，此类风险大多为不可控风险，但可以采取措施来减少甚至规避风险带来的损害;另一类为内部风险，风险来源于房地产评估机构内部和评估师自身，此类风险大多为可控风险，只要做好内部风险管理，便可将风险发生的几率降到最低。

(一)外部风险

1、政策风险

房地产价格的变化一方面受到供求关系的影响，另一方面受到政策变动的影响。可以说政策风险对房地产价格的影响是相当巨大的，此类风险估价人员无法预测，如税收政策、金融政策、产业政策等，都会随着国家宏观调控的需要而不断进行调整，估价机构只有随时把握政策走向，才能使评估价值更加接近市场价值。

2、投机风险

投机风险在此轮金融危机中所产生的危害是相当巨大的，国际国内投机商们将巨量的资金投入房地产行业进行投机，一旦资金链断裂或进行恶意炒作，将给房地产行业带来地震效应。投机风险会使房地产估价机构在房地产价值虚高时，出具高于真实价值的房地产评估价格，一旦市场波动较大，房地产估价机构在后期会面临诉讼风险。诉讼风险可能来源于委托人，也可能来源于金融机构。金融市场信息不对称严重、创新与投机活动活跃、人为操纵与控制行为隐秘，微观经营风险很容易扩散演化为系统性风险，进而危害行业发展乃至实体经济运行，这将使房地产评估价值发生偏离。此类风险，需要估价机构把握全球金融市场动向，时刻关注国际金融形势，多作风险评价，力争使我们的估价师做到先知先觉。

3、法律风险

我国的房地产评估方面的法律条规一直是在不断的探索与完善的过程中，法律的修改对评估程序、评估方法影响是根本性的，如果不按照最新的规定进行评估，评估出的房地产价格将不符合法律、规程的规定，进而出具错误的估价报告。因此，估价机构需要估价师们时刻关注法律、规程方面的最新变动，严格按照最新要求进行操作，方可减少法律风险的发生。

4、体制风险

我国的评估体制尚不完善。由于历史原因，评估机构有事业性质的，也有企业性质的，虽然随着市场化的发展，国家要求评估机构脱钩改制，大部分评估机构走上了市场化发展的道路，但仍存在一些脱钩改制不彻底、明脱暗未脱的评估机构。由此造成的地方垄断与恶意竞争，会使部分评估机构为了业务发展甚至是生存的需要，而背上评估价值虚高或虚低的风险。同时，由于与某些行政主管部门存在千丝万缕的联系，在其干预下，可能会导致评估有失公正，由此带来的风险由评估机构承担，也不利于评估行业的公平竞争和评估活动的规范。

考试热点：

以上就是中公建设工程网小编整理的房地产估价师考试资讯,此外，小编还给大家整理了复习考点、历年试题、考试考点等考试资料，更多备考资料持续更新中。